외국인 부동산 규제 강화, 수도권 시장에 미칠 영향은?

2025년 8월 21일, 정부는 서울 전역과 인천·경기의 일부 지역을 외국인토지거래허가구역으로 새롭게 지정했습니다. 이에 따라 오는 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간, 외국인이 수도권에서 주택을 매입할 때에는 실거주 요건을 충족해야만 합니다. 이번 조치는 최근 몇 년간 외국인의 국내 부동산 매입이 꾸준히 증가하면서 ‘투기성 수요 차단’과 ‘주택 시장 안정’을 목표로 시행되는 강력한 규제입니다.

1. 규제의 핵심 내용

이번 외국인 부동산 규제의 핵심은 실거주 목적이 아니면 주택 매입이 불가능하다는 점입니다. 외국인이 주택을 사려면 반드시 거래허가를 받아야 하며, 허가를 받은 경우에도 4개월 이내 입주하고 2년 이상 실거주해야 합니다. 만약 실거주 요건을 이행하지 않으면 이행명령 및 이행강제금이 부과될 수 있고, 거래 자체가 무효 처리될 위험도 있습니다.

규제 대상 지역은 매우 광범위합니다.

• 서울 전 지역
• 인천 대부분 지역
• 경기도 주요 시·군

즉, 수도권 핵심 주거지가 사실상 모두 포함된 셈입니다.

2. 왜 외국인 규제가 강화되었을까?

우리나라 부동산 시장에서 외국인 매수 비중은 전체의 약 1% 수준으로 알려져 있습니다. 그러나 일부 지역, 특히 서울 강남·용산·마포, 수도권 신도시, 제주도 등에서는 특정 국적의 외국인 매입 비중이 급증했습니다. 단순 거주 목적이 아니라 투자·임대수익·차익 실현을 목적으로 한 경우가 많았고, 이는 내국인의 주거 불안 심리를 자극했습니다.

특히 최근 몇 년간 글로벌 자본이 한국 아파트를 안정적인 투자처로 인식하면서 ‘해외 자금 유입 → 가격 상승 → 실수요자 피해’라는 우려가 커졌습니다. 이에 따라 정부는 **“국내 주택은 국민의 거주권 보장을 우선해야 한다”**는 기조 아래 외국인 규제 카드를 꺼내든 것입니다.

3. 시장에 미칠 단기적 영향

단기적으로는 외국인 매수 수요 위축이 예상됩니다. 특히 임대나 단기 투자 목적의 외국인 수요가 차단되면서, 서울 고가 아파트 시장은 숨고르기에 들어갈 가능성이 있습니다.

그러나 외국인 비중 자체가 크지 않기 때문에 전체 거래량에 미치는 직접적 충격은 제한적일 수 있습니다. 오히려 실거주 요건이 없는 오피스텔이나 상가로 외국인 자금이 몰릴 가능성이 있어, 이른바 **‘풍선효과’**가 발생할 수 있다는 지적도 있습니다.

4. 장기적 파급 효과

장기적으로는 이번 규제가 외국인 투자자의 신뢰도에 어떤 영향을 미치느냐가 관건입니다. 한국은 지금까지 외국인 부동산 취득에 비교적 개방적인 나라였습니다. 하지만 이번 조치는 투자 환경의 불확실성을 키우는 요소로 작용할 수 있습니다. 반대로 내국인 입장에서는 ‘외국인 투기 수요가 차단되었다’는 심리적 안정 효과가 기대됩니다.

또한 이번 규제가 종료되는 2026년 이후에도 연장 가능성이 충분히 있습니다. 부동산 시장 상황에 따라 규제가 ‘일시적 처방’에 그칠지, 아니면 ‘제도화’로 이어질지가 주목됩니다.

5. 해외 사례와 비교

비슷한 정책은 해외에서도 찾아볼 수 있습니다.

• 캐나다: 2023년부터 외국인의 주택 구매를 2년간 금지
• 호주: 외국인은 신규 주택만 구매 가능, 기존 주택 매입은 불가
• 뉴질랜드: 외국인의 기존 주택 매입 전면 금지

이처럼 주요 선진국들도 자국민 주거 안정을 위해 외국인 규제를 시행하고 있으며, 한국도 이 흐름에 본격적으로 합류한 셈입니다.

6. 투자자들이 주목해야 할 점

부동산 투자자라면 이번 정책을 단순히 외국인만의 문제로 볼 것이 아니라 국내 투자 환경 전반의 신호로 해석해야 합니다.

• 정부가 ‘거주 안정’을 핵심 가치로 삼고 있다는 점
• 실거주 요건, 대출 규제, 세금 강화 등 다양한 규제가 동시에 강화되고 있다는 점
• 단기 시세차익보다는 장기적 거주·실수요 중심의 시장으로 재편될 가능성

따라서 투자 전략 역시 **“거주와 실수요 중심”**으로 방향을 잡을 필요가 있습니다.

📌 맺음말

외국인 부동산 규제는 단순히 특정 집단의 매수를 막는 정책이 아니라, 주택 시장의 패러다임 전환을 알리는 신호일 수 있습니다. 이번 조치로 외국인의 무분별한 부동산 쇼핑은 차단되겠지만, 그 여파가 어디로 튈지는 예단하기 어렵습니다. 오피스텔과 상업용 부동산 시장에 새로운 기회가 열릴 수도 있고, 장기적으로는 외국인 투자 심리 위축으로 한국 부동산의 글로벌 위상이 달라질 수도 있습니다.

궁극적으로 중요한 것은 정부의 규제가 아니라, 시장의 신뢰와 안정성입니다. 이번 정책이 내국인의 주거 안정에 기여하면서도 외국인 투자와의 균형점을 찾아갈 수 있을지, 향후 1년간의 시장 흐름을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.

외국인 부동산 규제 강화, 수도권 시장에 미칠 영향은