2017~2021년: 문재인 정부의 강력한 부동산 규제와 다주택자 억제 정책

2017~2021년: 문재인 정부의 강력한 부동산 규제와 다주택자 억제 정책

문재인 정부(2017~2021년)는 급등하는 부동산 가격과 다주택자 중심의 투기적 수요를 억제하기 위해 역대급 수준의 강력한 부동산 규제 정책을 시행했습니다. 대한민국 부동산 시장 안정화를 국정의 최우선 과제로 내세웠고, 이 기간 동안 정부는 주택담보대출 규제 강화, 보유세 인상, 다주택자에 대한 양도세 중과, 종합부동산세 강화 등을 통해 시장 안정화를 목표로 했습니다. 그러나 정책 효과를 둘러싼 논란과 부작용 역시 적지 않았습니다.

1. 정책 추진 배경

2017년 문재인 정부 출범 당시 서울과 수도권의 주택 가격은 급등세를 보이고 있었고, 강남권 재건축 아파트를 중심으로 투기적 수요가 과열되고 있었습니다. 무주택자의 내 집 마련 기회가 줄어들고 주택 양극화가 심화되자 정부는 부동산 시장 안정화를 국정 과제로 삼았습니다.

2. 주요 정책 변화

• LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 강화(2017): 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택담보대출 한도를 대폭 축소하였습니다. 실수요 중심 대출만 허용하여 투자 목적으로 다주택을 보유하며 은행 대출을 활용하는 길이 크게 좁아졌습니다.
• 종합부동산세 강화(2018~2020): 공정시장가액비율을 단계적으로 상향하고 세율을 인상해 다주택자의 보유 부담을 높였습니다.
• 양도세 중과세 시행(2018): 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 중과세를 적용하였습니다. 다주택자들은 매도 타이밍이 신중하게 되어 매물잠김 현상이 확산되었습니다.
• 임대사업자 세제 혜택 축소(2020): 임대등록제 혜택을 줄이고 등록 임대사업자 제도를 대폭 축소했습니다.
• 전월세상한제 및 계약갱신청구권제(2020): 세입자 보호 강화를 위해 임대료 인상률을 5%로 제한하고 2+2년 계약을 보장했습니다.

3. 정책 효과

이러한 규제 정책은 단기적으로는 다주택자의 매물을 시장에 유도하고 주택 거래량을 감소시키는 효과를 보였습니다. 특히 다주택자의 세 부담이 크게 늘면서 일부 매물이 시장에 출회되었습니다. 그러나 강남권을 비롯한 인기 지역의 집값은 여전히 상승세를 이어갔고, 전세시장 불안정과 월세화 전환 등의 부작용이 나타났습니다.

기대와 달리 서울·수도권 인기 지역의 집값은 지속적으로 상승했습니다. 특히 2020년 이후 아파트값 오름폭이 전국적으로 확대됐고, 이 과정에서 규제의 사각지대를 파고드는 갭투자(전세 끼고 매수) 현상마저 두드러졌습니다.

4. 시장의 반응과 부작용

• 거래 위축: 다주택자 양도세 중과로 인해 매물이 잠김 현상이 발생했습니다.
• 전세시장 불안정: 임대차 3법 시행 이후 전세 매물이 급감하고 전세가격이 급등하였습니다.
• 갭투자 증가: 규제의 사각지대를 활용한 갭투자가 늘어나며 시장 안정화 효과가 제한적이였습니다.

5. 평가와 한계

문재인 정부의 정책은 투기 억제와 시장 안정화를 목표로 한 강력한 규제였으나, 수요 억제에 치중한 나머지 공급 확대 정책은 상대적으로 미흡했습니다. 이로 인해 공급 부족 우려가 확산되면서 중장기적으로 집값 상승 압력이 유지되었습니다. 다주택자 규제 강화로 일부 효과는 있었지만, 실수요자의 주거 불안과 전세난 심화라는 부작용이 발생했습니다.

집값 불안이 심화되고, 정책 신뢰 하락과 ‘패닉바잉’(공포 매수) 현상도 확대되었습니다. 공급 확대책이 뒷받침되지 못하면서 중장기적 공급 부족 우려가 시장 심리를 자극하였습니다.

6. 향후 과제와 시사점

문재인 정부의 경험은 부동산 정책이 수요 억제와 함께 공급 확대 정책이 병행되어야 한다는 점을 보여줍니다. 규제 강화만으로는 시장 안정에 한계가 있으며, 중장기적 공급 확대와 실수요자 보호를 위한 정책 설계가 병행되어야 합니다.

한국 부동산 정책의 유예 없는 규제·제재만으로는 시장의 본질적 안정이 어려우며, 민간과 공공을 아우르는 공급정책, 실수요자 보호·주거 취약계층 지원 등 균형 잡힌 종합대책의 중요성을 시사합니다. 정부 정책의 신뢰성과 예측 가능성을 기반으로 꾸준한 시장연착륙을 유도하는 ‘정책의 정합성’과 ‘실행력’ 강화가 향후 무엇보다 중요하다는 사실이 부각된 시기라 평할 수 있습니다.

 

*연도별 주요 정책 특징 정리

2017년	8·2 부동산 대책	LTV·DTI 강화, 투기지역 지정
2018년	종부세 강화, 양도세 중과	다주택자 보유·양도 부담 확대
2020년	임대차 3법 시행	전월세상한제, 계약갱신청구권제 도입
2021년	6·17, 7·10 대책	종부세 인상, 다주택자 규제 강화

 

문재인 정부의 강력한 부동산 규제와 다주택자 억제 정책

📸 문재인 정부 부동산 이미지

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부동산랩에서는 앞으로도 대한민국 부동산 정책의 변화를 시대별로 분석해 소개하겠습니다. 많은 관심 부탁드립니다!