2025년 하반기 한국 부동산 시장 전망 – 공급 부족 속 시장 대응 전략
2025년 하반기 한국 부동산 시장의 핵심 키워드는 **‘공급 부족’**입니다. 상반기에는 금리 동향, 대출 규제, 전세시장 불안정 등이 주요 이슈였다면, 하반기에는 본격적으로 입주 물량 감소가 시장 전반에 압박으로 작용할 전망입니다. 특히 수도권과 지방의 양극화가 심화되는 가운데, 실수요자와 투자자 모두 전략적인 대응이 필요합니다.
1. 공급 부족 현황과 원인
(1) 입주 물량 감소
부동산114와 국토교통부 집계에 따르면, 2025년 하반기 전국 아파트 입주 물량은 약 14만 가구 수준으로, 작년 대비 20% 이상 감소할 것으로 예상됩니다. 서울은 2만 가구를 밑돌아 최근 10년 평균보다도 적은 수준입니다.
이는 2020~2022년 분양 공백기의 후폭풍입니다. 당시 고금리와 분양가 규제로 분양이 위축되면서, 2025년 현재 입주 물량이 급격히 줄어들고 있습니다.
(2) 재건축·재개발 지연
정비사업 역시 속도를 내지 못하고 있습니다. 신속통합기획 도입으로 지정은 늘어났지만, 실제 착공까지 이어지려면 시간이 필요합니다. 즉, **향후 공급은 예정되어 있으나 당장은 ‘공급 공백기’**에 진입한 상황입니다.
2. 전세 시장의 불안 요인
공급 부족은 곧 전세 시장 불안으로 이어집니다. 신규 입주가 줄어들면 전세 물량도 감소하고, 이는 곧 전세가격 상승 압력으로 연결됩니다.
2025년 상반기에도 서울 전세가격은 누적 3% 이상 상승했으며, 하반기에는 강남권·마용성(마포·용산·성동) 등 선호 지역을 중심으로 추가 상승 가능성이 있습니다. 전세 수급 불균형이 심화되면, 세입자들은 반전세·월세 전환을 더 많이 선택할 수밖에 없습니다. 이는 곧 임대차 시장의 구조 변화를 가속화할 것입니다.
3. 매매 시장 전망
(1) 수도권 고가 아파트
강남·용산 등 인기 지역은 여전히 강세를 유지할 가능성이 큽니다. 공급은 적고, 수요는 여전하기 때문입니다. 특히 외국인 부동산 규제가 강화되었음에도 불구하고, 내국인 실수요층은 여전히 이 지역을 선호합니다.
(2) 지방 부동산
지방은 확연한 양극화가 나타날 전망입니다. 광역시는 일부 신흥 택지지구를 중심으로 안정세를 보이겠지만, 군소 도시의 노후 단지는 거래 절벽이 심화될 가능성이 큽니다.
(3) 금리 변수
한국은행은 2025년 하반기 기준금리를 동결 기조로 유지할 가능성이 높습니다. 다만 금리 인하 폭이 크지 않아, 시장에 큰 자극을 주지는 못할 것으로 보입니다. 즉, 금리보다는 공급 부족이 시장 가격을 좌우하는 핵심 변수가 될 것입니다.
4. 정부 정책 방향
정부는 공급 부족을 완화하기 위해 ▲공공분양 확대 ▲재개발·재건축 규제 완화 ▲청년·신혼부부 특별공급 등을 내세우고 있습니다. 그러나 이러한 정책이 실제 입주로 이어지기까지는 시간이 필요합니다.
또한 토지거래허가구역·외국인 실거주 의무제 등 규제는 단기적으로 거래를 위축시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 하반기 시장은 공급 부족과 규제의 이중 효과로 인해 거래 절벽 속 가격 강세라는 복합적인 양상이 예상됩니다.
5. 시장 대응 전략
(1) 실수요자 전략
- 전세 계약 조기 확보: 전세 물량이 줄어드는 만큼, 갱신 또는 신규 계약은 서둘러야 합니다.
- 입주 예정 단지 선점: 2026~2027년 입주 예정 단지 청약을 미리 노려볼 필요가 있습니다.
- 지역 선택: 강남·용산 등 초핵심지를 선호하되, 자금 여력이 부족하다면 경기 북부나 2기 신도시 중 교통 호재가 있는 곳을 선택하는 것이 바람직합니다.
(2) 투자자 전략
- 갭투자보다 장기보유 중심: 전세 시장 불안으로 갭투자의 리스크가 커지고 있습니다. 장기적 입주 수요가 보장되는 지역 중심으로 접근해야 합니다.
- 오피스텔·소형 아파트 주목: 외국인 규제에서 제외된 오피스텔이나 소형 주택은 풍선효과로 수요가 몰릴 수 있습니다.
- 재개발 초기 구역 매수: 신속통합기획 구역처럼 장기적으로 가치 상승이 예상되는 지역은 지금부터 준비하는 것이 좋습니다.
6. 향후 관전 포인트
- 2026년 입주 물량 반등 여부: 현재의 공급 부족이 단기 현상인지, 구조적 문제로 이어질지가 핵심입니다.
- 전세가격 상승 폭: 전세난이 얼마나 심각해지는지에 따라 매매시장도 크게 움직일 수 있습니다.
- 정부의 추가 규제·완화책: 외국인 규제, 대출 규제, 세제 개편 등이 어떤 영향을 줄지 주목해야 합니다.
📌 맺음말
2025년 하반기 부동산 시장은 공급 부족이라는 구조적 요인 속에서 전세 불안, 매매 양극화, 거래 절벽이라는 복합적인 변화를 겪게 될 것입니다. 그러나 이런 불확실성 속에서도 기회는 존재합니다.
실수요자는 안정적 거주지 확보와 청약 기회를 노려야 하고, 투자자는 장기적 관점에서 성장 가능성이 높은 지역을 선별해야 합니다. 결국 중요한 것은 단기적 시세에 휘둘리기보다는, 공급 흐름과 정책 방향을 종합적으로 분석하는 안목입니다.
지금은 부동산 시장의 ‘공급 시계’를 주의 깊게 살펴야 할 때입니다. 공급 부족의 터널을 어떻게 지나느냐에 따라, 2026년 이후의 기회가 달라질 것입니다.
