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성산시영아파트: 한강벨트 중심 ‘재건축 최대어’의 현재와 미래
1. 단지 개요 및 입지 매력
- 위치: 서울 마포구 성산동, 총 3,710세대 규모, 33개동, 1986년 준공(40년차)
- 역세권 및 생활 인프라:
- 6호선 월드컵경기장역, DMC역, 마포구청역 인접 (도보 10분 이내)
- 홍대·망리단길·DMC·여의도 등 생활∙문화∙업무 인프라 풍부
- 한강공원 및 인근 녹지 (불광천·난지천공원) 조성으로 쾌적한 주거 환경
2. 최근 실거래가 동향
- 66㎡(약 20평형대) 기준, 직전 실거래가:
- 25년 8월 12일: 약 11억 5,000만 원 (7층 기준)
- 8월 평균 약 11억 1,667만 원
- KB 시세 일반가:
- 상위 평균가 약 11억 5,000만 원, 하위 평균가 약 9억 8,500만 원
- 20평형 전반적으로 10억 후반~11억 초반 수준에서 거래되며 시세 유지 중
3. 재건축 추진 현황과 향후 일정
- 2020년: 정밀안전진단 통과 → 2023년: 정비계획 수립 완료
- 예비조합설립추진위원회 승인 완료, 주민 동의율 50% 이상 획득, 조합설립 예정 시기는 2025년 중
- 재건축 완료 계획: 최고 40층, 30개동, 4,823세대 규모로, 마포구 최대 단지로 재탄생 예정 (현 마포래미안푸르지오 대비 규모 우위)
- 추진 소요 기간: 조합 → 사업시행 → 관리처분 → 착공 → 입주까지 최소 8~10년 소요 예상
4. 추가 분담금 규모 및 리스크 요인
- 2022년 정비계획 수립 당시: 전용 59㎡ 이하 분양 시 추가 분담금 없음으로 예상됨 (비례율 100.46%)
- 그러나 최근 건설비 급등:
- 건설자재비 +35.6%, 인건비 +16.8% 상승 (3년간)
- 공사비(3.3㎡당): 490만 원 → 754만 원 (↑53.9%)
- 예상 추가 분담금:
- 전용 50㎡ 소유자가 전용 59㎡로 분양받을 경우 약 1억 6,900만 원
- 전용 59㎡ 소유자가 전용 84㎡로 분양받을 경우 약 2억 5,236만 원
- 실 수요자 중 일부는 “분담금 폭탄으로 사업 자체가 멈출 수 있다”는 우려도 제기
5. 요약 테이블: 성산시영 재건축 핵심 정리
항목 내용
| 입지 장점 | 대단지, 트리플 역세권, 생활 인프라·녹지 우수 |
| 실거래가 | 20평형 기준 11억±, 시세 유지 중 |
| 재건축 단계 | 안전진단 → 정비계획 → 추진위원회 → 조합 설립 예정 |
| 재건축 규모 | 약 4,823세대 예상, 최고 40층 대단지로 탈바꿈 |
| 추가 분담금 추정 | 평형에 따라 1억~2.5억 원 수준; 공사비 상승 리스크 존재 |
| 사업 기간 | 착공부터 입주까지 최소 8~10년 소요 예상 |
6. 투자자 및 실수요자 관점 전략 요약
- 실수요자
- 현재 매수 시 초기 부담은 크지만, 장기적으로는 새 아파트 입주 가능성 및 생활 인프라 개선으로 거주 만족도 상승 기대
- 자금 계획 시 추가 분담금 리스크를 반드시 반영해야 함
- 투자자
- 인프라·입지적으로 뛰어나 '장기 투자처'로 유망하나, 분담금 부담과 사업 리스크를 고려해 분양권 우선 확보 전략 권장
- 사업 추진 일정과 분담금 확정 시기를 민감하게 관찰할 필요 있음
맺음말
성산시영아파트는 서울 강북권 최고의 재건축 대어로 불릴 만큼 입지, 구조, 규모 면에서 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 공사비 상승에 따른 추가분담금 부담이 향후 사업 추진성과 가치 재편의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높습니다.
투자자든 실수요자든, 안정적인 입주와 수익을 모두 고려한 장기 전략 수립이 중요하며, 향후 사업 진행 과정에서의 정책 변화와 자금 부담 구조를 지속적으로 주시해야 할 단지입니다.
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