2025년 수도권 토지거래허가구역 지정 - 외국인 주택 매입에 실거주 의무 강화
최근 국토교통부가 발표한 국토교통부 공고 제2025-1058호에 따라, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 서울 전역과 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이번 조치는 특히 외국인의 주택 매입을 실거주 목적에 한정한다는 점에서 주목받고 있으며, 부동산 시장 전반에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
1. 토지거래허가구역 지정 배경
우리나라 부동산 시장에서 외국인의 매입 비중은 전체 거래량에서 크지 않은 수준이지만, 일부 지역—특히 서울 강남·용산, 수도권 신도시, 인천 송도 등—에서는 외국인 거래 비중이 급격히 증가했습니다. 단순한 거주 목적이 아니라 임대·투기 수요가 많았고, 이는 가격 상승과 주거 불안을 가중시켰다는 지적이 나왔습니다.
정부는 이에 대응해 외국인의 투기성 매입을 억제하고, 내국인의 주거 안정성을 확보하기 위해 이번 허가구역 지정을 단행했습니다.
2. 지정 구역과 기간
- 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (1년)
- 대상 지역:
- 서울시 전역 (25개 자치구, 605.21㎢)
- 경기도 23개 시·군 (6,243.97㎢): 고양, 과천, 광명, 성남, 용인, 화성, 평택 등 주요 거점 도시 포함
- 인천광역시 7개 구 (477.91㎢): 연수구, 송도 포함, 서구, 계양구 등
즉, 수도권 핵심 주거지가 사실상 모두 토지거래허가구역으로 지정된 셈입니다.
3. 허가 대상과 면적 기준
- 허가대상자: 외국인 등
- 허가대상 주택 종류: 단독주택, 다가구, 아파트, 연립주택, 다세대주택
- 면적 기준:
- 주거지역: 6㎡ 초과
- 상업지역: 15㎡ 초과
- 공업지역: 15㎡ 초과
- 녹지지역: 20㎡ 초과
- 농지: 50㎡ 초과, 임야: 100㎡ 초과
즉, 실질적으로 아파트 한 채만 사도 허가 대상이 되는 구조입니다.
4. 실거주 의무와 규제 내용
이번 허가구역 지정의 가장 큰 특징은 실거주 요건 강화입니다.
- 외국인이 주택을 매입하려면 거래허가를 받아야 하고,
- 허가를 받은 경우에도 4개월 이내 입주 및 2년 이상 실거주가 의무화됩니다.
이를 위반할 경우 계약은 무효가 되거나, 이행명령·이행강제금 등의 행정처분을 받을 수 있습니다.
5. 시장에 미칠 영향
(1) 단기적으로
- 외국인 매입 수요는 크게 위축될 전망입니다.
- 강남·용산 등 고가 아파트 시장은 투기적 수요가 줄어 거래량 감소로 이어질 수 있습니다.
(2) 중기적으로
- 외국인의 자금이 오피스텔·상가 등 규제가 덜한 상품으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 있습니다.
- 수도권 일부 지역에서는 내국인 중심의 매수세가 강화되며 실수요 중심의 시장 재편이 기대됩니다.
(3) 장기적으로
- 이번 조치가 단발성에 그치지 않고 연장된다면, 한국 부동산 시장의 외국인 투자 환경이 전반적으로 보수적으로 바뀔 수 있습니다.
- 반대로 내국인 입장에서는 주거 안정에 대한 신뢰가 회복되는 효과도 있습니다.
6. 투자자·실수요자를 위한 전략
- 투자자:
- 규제를 피한 오피스텔·소형 아파트 시장의 동향을 주목해야 합니다.
- 재개발·재건축 예정지 중 신속통합기획 지정 구역과 겹치는 곳은 장기적 가치가 높습니다.
- 실수요자:
- 단기적으로 거래 위축이 예상되므로, 가격 협상 기회를 노릴 수 있습니다.
- 토지거래허가제의 실거주 요건을 활용해 투기 수요가 줄어든 지역에서 안정적으로 내 집 마련이 가능합니다.
7. 맺음말
2025년 수도권 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 한국 부동산 시장은 중요한 변곡점을 맞이했습니다. 외국인의 무분별한 매입을 제한하고 내국인의 주거권을 보호한다는 점에서 긍정적인 효과가 기대되지만, 동시에 오피스텔 시장 과열이나 거래 절벽이라는 부작용도 우려됩니다.
궁극적으로 중요한 것은 정책의 지속성과 시장의 신뢰입니다. 이번 조치가 일시적 규제에 그칠지, 아니면 서울·수도권 부동산의 체질을 바꾸는 계기가 될지는 향후 1년간 시장의 움직임이 결정할 것입니다.
< 토지거래계약 허가구역 지형도면 >
*토지e음(http://www.eum.go.kr)에서 세부정보 확인 가능합니다.
